Dossier professionnel / Cap Tertiaire

Décret tertiaire : vérifier le périmètre des 1 000 m²

Mis à jour le 1er octobre 2026

La surface d’un local prise isolément ne permet pas toujours de décider de son assujettissement. Le dossier doit décrire les activités, le bâtiment et, le cas échéant, l’ensemble immobilier. L’analyse précède la création ou la reprise des entités OPERAT. La méthode ci-dessous prépare cet examen pièce par pièce.

Examiner les configurations prévues par le code

Le II de l’article R. 174-22 du CCH vise les propriétaires et, le cas échéant, les preneurs à bail de trois configurations : un bâtiment hébergeant exclusivement des activités tertiaires sur une surface de plancher d’au moins 1 000 m², les surfaces accessoires non tertiaires comptant dans ce seuil ; les parties d’un bâtiment mixte dont la surface cumulée d’activités tertiaires atteint 1 000 m² ; un ensemble de bâtiments situé sur une même unité foncière ou un même site dont la surface cumulée d’activités tertiaires atteint 1 000 m². La surface de plancher s’entend au sens de l’article R. 111-22 du code de l’urbanisme, et les activités tertiaires sont marchandes ou non marchandes.

Une fois l’assujettissement acquis, l’obligation subsiste lorsqu’une activité tertiaire cesse alors que d’autres demeurent, même si la surface cumulée passe sous 1 000 m². Le découpage des baux, des lots ou des compteurs ne suffit pas à redéfinir à lui seul le périmètre du texte.

Rassembler les surfaces et les usages

Demandez les plans disponibles, la méthode de calcul des surfaces et une description des activités réelles. Un état locatif aide à identifier les occupants, mais son libellé ne démontre pas la nature de chaque zone. Séparez les parties dont l’usage est établi de celles qui demandent une vérification. Dans un bâtiment mixte, documentez la frontière entre zones tertiaires et autres activités. Faites expliquer les écarts entre bail, plan et relevé avant de conclure.

Vérifier les exceptions sans extrapolation

Le même article énumère les constructions à permis précaire, les lieux de culte et certaines activités opérationnelles de défense, sécurité civile ou sûreté intérieure. Une exception s’examine à partir de l’usage et de son fondement. Elle ne se déduit pas du caractère public d’un propriétaire ou de la seule présence d’un équipement particulier. Pour un ensemble comportant plusieurs usages, identifiez les parties concernées et demandez une analyse circonstanciée des limites du cas.

Construire un arbre de décision documenté

Commencez par décrire les activités et la configuration physique. Vérifiez ensuite les surfaces cumulées dans le périmètre pertinent, puis les éventuelles exceptions. Chaque embranchement doit renvoyer à une pièce et à un motif. Si l’unité foncière, le site ou une activité reste ambiguë, enregistrez une question précise au lieu de choisir arbitrairement le résultat favorable. Faites dater l’analyse pour pouvoir la réexaminer après une extension, une cessation d’activité ou un mouvement d’occupant.

Exemple d’un local dans un immeuble partagé

Un local sous le seuil peut appartenir à un bâtiment dont les surfaces tertiaires cumulées atteignent le seuil du code. Le gestionnaire doit donc obtenir une vue de l’immeuble et pas seulement son bail. À l’inverse, l’addition de locaux dispersés sans examen de la configuration du texte ne démontre pas un ensemble assujetti. Le livrable attendu est une note motivée avec plans, surfaces utilisées, pièces manquantes et questions à faire confirmer.

Grille de contrôle à adapter au patrimoine

Pièces, vérifications et décision attendue
Pièce ou donnée	Vérification à prévoir	Décision à tracer
Plans et calculs de surface	Identifier la définition de surface et les zones couvertes	Retenir une base documentée plutôt que le seul état locatif
Activités exercées	Rapprocher usage réel, parties mixtes et limites physiques	Justifier les zones incluses dans le raisonnement
Configuration du site	Examiner bâtiment, unité foncière et ensemble immobilier	Tracer le cas du CCH utilisé pour la conclusion
Éventuelle exception	Demander sa pièce et son fondement précis	Faire confirmer les situations ambiguës avant exclusion

Ce que le devis doit préciser

Pour une mission portant sur l’analyse du périmètre assujetti, demandez par écrit :

l’unité de commande (site, entité fonctionnelle ou campagne) et les campagnes couvertes ;
la part de vérification sur pièces, de collecte auprès de tiers et d’étude technique, avec une ligne de devis pour chaque poste dont le volume est incertain ;
les livrables remis : exports, pièces utilisées, journal des décisions, format et lieu de conservation ;
les exclusions : déplacement, recherche d’historiques, campagnes antérieures, étude énergétique, correction après validation, assistance en cas de contrôle ;
qui valide les hypothèses de votre côté, et comment les accès et les archives vous sont restitués en fin de mission.

Le prix et le calendrier sont ceux du prestataire, après examen de votre périmètre. Le contrôle de complétude permet de dresser la liste des pièces manquantes avant l’échange.

Questions sur ce dossier

Un bail de moins de 1 000 m² suffit-il à être exclu ?

Non, pas sans examiner le bâtiment ou l’ensemble pertinent. Le code prévoit aussi les surfaces tertiaires cumulées. Demandez les informations utiles au propriétaire ou au gestionnaire de l’immeuble pour documenter la configuration.

Une collectivité est-elle dispensée par principe ?

Le dispositif vise aussi les activités tertiaires non marchandes. Une propriété publique ne constitue pas à elle seule une exception. Il faut examiner les usages, les surfaces et les cas d’exclusion prévus au CCH.

Une activité qui s’arrête fait-elle sortir du dispositif ?

Pas nécessairement. Selon le II de l’article R. 174-22, l’obligation subsiste quand une activité tertiaire cesse si d’autres activités tertiaires demeurent dans le périmètre, même si la surface cumulée tombe sous 1 000 m². Le support officiel d’août 2026 précise qu’après une restructuration l’entité reste assujettie même si sa surface tertiaire devient inférieure à 1 000 m² ; en cas de cessation complète, l’exploitant déclare ses consommations jusqu’à la date de cessation, puis la fermeture de l’entité.

Pour préparer la suite du dossier

Sources officielles

Sources consultées le 1er octobre 2026.

Cadrer un accompagnement

Décrivez les sites concernés, les campagnes à traiter et les informations déjà disponibles. Cap Tertiaire est un service de mise en relation. Le prestataire établit sa proposition et réalise la mission selon le contrat conclu avec vous.

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